Departemen Kehakiman pada hari Selasa menggugat enam tuan tanah terbesar di negara itu, menuduh mereka menggunakan algoritma penetapan harga untuk bekerja sama secara tidak patut guna menaikkan harga sewa di seluruh negeri.
Gugatan tersebut memperluas keluhan antimonopoli yang diajukan departemen tersebut pada bulan Agustus yang menuduh pembuat perangkat lunak manajemen properti RealPage terlibat dalam penetapan harga ilegal untuk mengurangi persaingan di antara tuan tanah sehingga harga – dan keuntungan – akan melonjak. Para pejabat melakukan penyelidikan selama dua tahun terhadap skema tersebut menyusul cerita ProPublica tahun 2022 yang menunjukkan bagaimana RealPage membantu tuan tanah menetapkan harga sewa di seluruh negeri dengan cara yang menurut para ahli hukum dapat mengakibatkan perilaku seperti kartel.
Bersama-sama, keenam tuan tanah mengelola lebih dari 1,3 juta apartemen di 43 negara bagian dan District of Columbia. Jaksa telah merundingkan penyelesaian dengan salah satu dari mereka.
“Sementara warga Amerika di seluruh negeri berjuang untuk membeli rumah, tuan tanah yang disebutkan dalam gugatan hari ini berbagi informasi sensitif tentang harga sewa dan menggunakan algoritma untuk berkoordinasi guna menjaga harga sewa tetap tinggi,” kata penjabat Asisten Jaksa Agung Doha Mekki dari Divisi Antimonopoli Departemen Kehakiman. . Gugatan tersebut bertujuan untuk mengakhiri “praktik mereka yang mengutamakan keuntungan dibandingkan masyarakat” dan membuat perumahan lebih terjangkau.
Tindakan hukum tersebut merupakan perkembangan terbaru menyusul penyelidikan awal yang dilakukan ProPublica. Sejak tahun 2022, para senator telah memperkenalkan undang-undang yang berupaya melarang penggunaan algoritma sewa yang mirip dengan RealPage, dan penyewa telah mengajukan lusinan tuntutan hukum federal yang sedang berlangsung. Kota-kota di AS, termasuk San Francisco, Philadelphia, dan Minneapolis, juga telah melarang tuan tanah menggunakan algoritma serupa untuk menetapkan harga sewa.
Perangkat lunak RealPage yang populer mengumpulkan informasi harga non-publik dari beberapa manajer properti dan memasukkannya melalui algoritma umum, yang kemudian merekomendasikan tingkat sewa yang optimal bagi mereka yang menggunakannya – yang merupakan pelanggaran terhadap aturan yang melarang koordinasi semacam itu, demikian tuduhan jaksa federal. Mereka juga menuduh tuan tanah melakukan komunikasi yang tidak patut secara langsung mengenai harga mereka melalui panggilan telepon, email, dan partisipasi dalam forum “kelompok pengguna” yang diselenggarakan oleh RealPage.
Jurnalisme yang baik membawa perbedaan:
Ruang redaksi kami yang nirlaba dan independen mempunyai satu tugas: meminta pertanggungjawaban pihak yang berkuasa. Berikut cara penyelidikan kami mendorong perubahan dunia nyata:
Kami sedang mencoba sesuatu yang baru. Apakah itu membantu?
Perusahaan tersebut mendorong tuan tanah untuk menggunakan fitur “terima otomatis” pada perangkat lunaknya, kata pihak berwenang, dan menyulitkan manajer properti untuk menolak sarannya.
Wakil Presiden Senior RealPage Jennifer Bowcock menyebut kasus federal tersebut “cacat” dan mengatakan perusahaan “berkomitmen untuk membela diri dan pelanggan kami dengan penuh semangat terhadap tuduhan DOJ.” RealPage telah mengubah perangkat lunaknya untuk menghapus data non-publik, meskipun mereka berpandangan bahwa teknologinya legal dan “pro-kompetitif,” katanya.
“Sudah waktunya untuk berhenti mengkambinghitamkan RealPage – dan sekarang pelanggan kami – untuk masalah keterjangkauan perumahan ketika akar penyebab tingginya biaya perumahan adalah kurangnya pasokan perumahan, yang telah kami katakan sejak awal,” katanya.
Tiga dari tuan tanah yang digugat dalam aksi minggu ini muncul dalam cerita ProPublica tahun 2022, termasuk tuan tanah terbesar di negara itu, Greystar, dan Camden Property Trust.
CEO Camden, Ric Campo, mengatakan kepada organisasi berita pada saat itu bahwa pasar apartemen di Houston, tempat perusahaan tersebut berkantor pusat, begitu besar dan beragam sehingga “sulit untuk membantah bahwa ada semacam penetapan harga.”
Namun ketika Camden mengadopsi teknologi pengaturan sewa yang baru lahir pada tahun 2006, perusahaan tersebut mendapati bahwa keuntungannya meningkat meskipun semakin banyak penyewa yang pindah.
“Efek bersih dari peningkatan pendapatan dan mendorong orang keluar adalah pendapatan sebesar $10 juta,” kata Campo pada publikasi perdagangan saat itu. (Dia kemudian mengatakan bahwa kutipan tersebut tidak mencerminkan bagaimana dia atau Camden memandang penyewa saat ini.)
Baik Campo maupun Camden tidak menanggapi permintaan komentar.
Greystar, manajer dan pemilik persewaan terbesar di AS, mengatakan dalam sebuah pernyataan bahwa pihaknya “kecewa” karena Departemen Kehakiman memasukkan perusahaan tersebut ke dalam gugatan tersebut.
“Greystar tidak pernah terlibat dalam praktik anti-persaingan apa pun,” kata pernyataan dari perusahaan yang berbasis di Carolina Selatan tersebut. “Kami akan membela diri dengan sekuat tenaga dalam gugatan ini.”
Analisis data ProPublica tahun 2022 juga menemukan Willow Bridge Property Company (sebelumnya Lincoln Residential) mengelola lusinan bangunan di pasar yang mengalami pertumbuhan harga sewa yang pesat. Perusahaan tidak segera menanggapi permintaan komentar mengenai gugatan Departemen Kehakiman.
Salah satu pemilik dan manajer properti, Cortland, telah setuju untuk berhenti menggunakan data non-publik pesaing untuk melatih atau menjalankan model penetapan harga berdasarkan penyelesaian dengan jaksa federal. Perjanjian yang diusulkan telah diajukan ke pengadilan untuk dipertimbangkan.
Cortland yang berbasis di Atlanta mengelola lebih dari 80.000 persewaan di 13 negara bagian. Investigasi kriminal federal terkait yang mengarah pada penggeledahan markas besarnya pada Mei 2024 telah ditutup, kata seorang juru bicara.
Juru bicara tersebut mengatakan perusahaan “dengan senang hati” mengumumkan penyelesaian tersebut.
“Kami yakin kami dapat mencapai hasil ini karena Cortland telah menginvestasikan waktu bertahun-tahun dan sumber daya internal yang signifikan untuk mengembangkan perangkat lunak manajemen pendapatan yang tidak bergantung pada data dari sumber eksternal dan non-publik,” kata juru bicara tersebut.
Perangkat lunak manajemen pendapatan dapat membantu tuan tanah mengelola harga sewa secara “efisien” dan menghindari diskriminasi, kata juru bicara terdakwa Cushman & Wakefield, yang juga memiliki terdakwa Pinnacle. Juru bicara tersebut mengatakan bahwa sebagai manajer saja, perusahaan tidak “menetapkan target strategi, harga, atau hunian,” memutuskan perangkat lunak mana yang akan digunakan, atau apakah akan menerima rekomendasi perangkat lunak apa pun.
Gugatan tersebut juga menyebut LivCor sebagai tergugat Blackstone. Blackstone tidak segera menanggapi permintaan komentar.
Selain menyebut tuan tanah sebagai tergugat dalam tuntutan tersebut, tuntutan tersebut juga menambahkan Jaksa Agung Illinois dan Massachusetts sebagai rekan penggugat, sehingga jumlah total negara bagian yang berpartisipasi menjadi 10. Negara-negara bagian tersebut termasuk negara yang paling padat penduduknya – California, yang memiliki 17 juta penduduk. penyewa.
RealPage mengatakan bahwa “kurang dari 10% dari seluruh unit rumah sewa di AS menggunakan perangkat lunak RealPage untuk menyarankan harga sewa, dan rekomendasi perangkat lunak kami diterima kurang dari separuh waktu.”
Tetapi laporan Gedung Putih pada bulan Desember mengatakan angka tersebut mungkin lebih tinggi. Dikatakan bahwa RealPage dan data sensus menunjukkan bahwa sebanyak 1 dari 4 persewaan di seluruh negeri menggunakan algoritma penetapan harga RealPage. Dan penetrasi perusahaan lebih tinggi di beberapa pasar, katanya.
Dengan menggunakan model seperti apa pasar yang kompetitif, para peneliti menemukan bahwa penetapan harga algoritmik membebani penyewa di unit yang menggunakannya rata-rata $70 lebih banyak per bulan, atau 4% dari harga sewa. Di enam wilayah metro utama, biayanya melebihi $100 per bulan, menurut laporan tersebut.
Laporan tersebut memperkirakan total biaya tambahan yang harus ditanggung penyewa akibat penggunaan algoritme tersebut pada tahun 2023 berjumlah sekitar $3,8 miliar.
RealPage mengatakan bahwa analisis tersebut “penuh dengan asumsi yang salah,” dan Gedung Putih tidak pernah menghubungi perusahaan tersebut mengenai laporan tersebut.
Nasib gugatan Departemen Kehakiman pada pemerintahan mendatang masih belum jelas. Presiden terpilih Donald Trump telah menominasikan Gail Slater, seorang pengacara antimonopoli veteran dan penasihat ekonomi JD Vance, untuk memimpin divisi antimonopoli departemen tersebut.
