Meningkatnya biaya kepemilikan rumah telah menjadikan kebijakan perumahan sebagai komponen utama platform Wakil Presiden Kamala Harris. Di antara usulannya adalah menyediakan bantuan uang muka sebesar $25.000 bagi pembeli rumah pertama yang telah membayar sewa tepat waktu selama dua tahun.
Meskipun usulan itu mungkin terdengar menarik bagi para pembeli rumah baru, konsekuensi yang tidak diinginkan akan sangat merugikan bagi penerima manfaat yang dituju.
Rinciannya masih samar, tetapi satu kemungkinan adalah bantuan tersebut akan diberikan dalam bentuk pinjaman federal, tidak seperti pinjaman mahasiswa yang dikeluarkan oleh Departemen Pendidikan. Meskipun beberapa pinjaman ini bebas bunga, sebagian besar tidak. Ketika peminjam mahasiswa melakukan pembayaran pinjaman mereka, pendapatannya digunakan untuk menerbitkan pinjaman mahasiswa baru, sehingga kebijakan tersebut seolah-olah membiayai dirinya sendiri.
Oleh karena itu, bantuan biaya kuliah federal menawarkan beberapa peringatan tentang rencana bantuan uang muka Harris.
Seperti bantuan uang muka, bantuan mahasiswa federal adalah subsidi sisi permintaan, yang berarti bahwa hal itu meningkatkan daya beli orang yang membayar produk tertentu — yaitu, pendidikan tinggi. Namun peningkatan permintaan berarti harga yang lebih tinggi, yang merupakan dampak program tersebut terhadap pendidikan tinggi.
Pada tahun 1993, pemerintahan Clinton menerapkan program Pinjaman Mahasiswa Langsung untuk membuat biaya kuliah lebih terjangkau. Pada tahun 2019, biaya kuliah rata-rata di sekolah empat tahun hampir dua kali lipatdari $9.874 menjadi $18.251, setelah disesuaikan dengan inflasi. Utang mahasiswa tumbuh lebih cepat, dari rata-rata sekitar $9.000 per mahasiswa pada tahun 1993 menjadi $30.500 pada tahun 2019, setelah disesuaikan dengan inflasi.
Ketika Federal Reserve pertama kali mulai melacak total utang mahasiswa pada kuartal pertama tahun 2006, Warga Amerika secara kumulatif berutang $481 miliarSaat ini, total utang mahasiswa telah mencapai $1,74 triliun, dengan sekitar 7 juta peminjam gagal bayar.
Bantuan biaya kuliah federal menciptakan siklus pinjaman yang lebih besar dan biaya yang meningkat tanpa akhir. Akses ke dana federal memicu biaya kuliah yang lebih tinggi, yang mengharuskan mengambil pinjaman yang lebih besar, yang selanjutnya memicu biaya kuliah yang lebih tinggi, dan seterusnya. Setelah puluhan tahun biaya kuliah meningkat dengan kecepatan yang jauh melebihi inflasi, hari-hari ketika seseorang dapat bekerja di pekerjaan musim panas untuk membayar biaya kuliah sudah lama berlalu.
Bahkan orang-orang yang dulunya membayar uang kuliah dari kantong sendiri kini merasa perlu meminjam, yang memperkuat kebutuhan nyata akan bantuan federal dalam membantu kaum muda berkuliah. Tentu saja, biaya kuliah yang meroket tidak lagi menjadi penghalang bagi calon mahasiswa untuk masuk, tetapi ironisnya, utang besar yang ditanggung kaum muda dewasa telah terbukti menjadi penghalang signifikan untuk memiliki rumah.
Subsidi pembeli rumah akan menghasilkan hasil yang sama seperti kegagalan bantuan mahasiswa, atau mungkin lebih buruk.
Jika dua pembeli menawar rumah yang sama, dan masing-masing memiliki tambahan $25.000 untuk dibelanjakan, maka harga rumah akan naik. Namun, salah jika berasumsi bahwa harga akan naik sebesar $25.000. Lebih tepatnya, bantuan uang muka akan menyebabkan harga naik tidak hanya sebesar $25.000, tetapi kemungkinan besar kelipatan dari jumlah tersebut.
Tidak ada rumus pasti tentang seberapa besar program Harris akan memengaruhi harga rumah di dunia nyata — hal ini sebagian bergantung pada keadaan masing-masing individu, rincian kebijakan Harris, dan bagaimana bank menanggapinya. Namun, pembeli rumah yang memenuhi syarat untuk rencana Harris kemungkinan akan melihat daya beli mereka meningkat lebih dari $25.000, dan semua pembeli akan menghadapi harga yang lebih tinggi sebagai akibat langsungnya.
Pinjaman yang lebih besar dapat mendorong penerima bantuan uang muka untuk membeli rumah yang lebih mahal daripada yang sanggup mereka beli dalam jangka panjang. Bahkan peminjam yang bijaksana akan menghadapi kenyataan bahwa mereka harus membayar lebih rendah dari yang seharusnya mereka bayar atau mengalokasikan lebih banyak anggaran mereka untuk perumahan agar dapat mengajukan penawaran yang kompetitif untuk rumah. Dampak ini akan meningkatkan risiko gagal bayar, sehingga menciptakan bencana yang sama di pasar perumahan seperti yang telah kita lihat pada pinjaman mahasiswa.
Yang paling dirugikan adalah mereka yang mencari rumah baru tetapi tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan bantuan uang muka. Mereka akan menghadapi pasar perumahan yang lebih mahal tanpa bantuan federal untuk menambah daya beli mereka.
Bantuan uang muka federal menjanjikan akan menciptakan kembali spiral utang mahasiswa di pasar hipotek dan perumahan, dan akan menyebabkan krisis gagal bayar yang serupa. Itu adalah hasil yang dapat diprediksi dari rencana Harris yang kontradiktif untuk membuat perumahan lebih terjangkau, di satu sisi, dan memastikan nilai rumah terus meningkat di sisi lain.
Harris tidak bisa mendapatkan keduanya. Rencana bantuan uang mukanya hanya akan memperburuk ketidakmampuan membeli rumah.
Christopher Calton, Ph.D., adalah seorang peneliti di bidang perumahan dan tunawisma dengan Lembaga Independen di Oakland, California.
