Pasar perumahan di kota-kota besar yang sedang mengalami kesulitan diperkirakan akan pulih tahun depan karena tingginya imigrasi ke luar negeri.
Melbourne, kota terbesar kedua di Australia setelah Sydney, memiliki kinerja yang buruk pada tahun 2024 dengan harga rumah yang turun sebesar 2,3 persen pada tahun ini hingga bulan November, sebagai akibat dari pajak tanah sebesar $975 yang dikenakan pemerintah Victoria kepada investor.
Hal ini terjadi ketika harga rumah melonjak hingga dua digit di Perth, Brisbane, Adelaide dan sebagian wilayah barat Sydney.
Hal ini menjadikan Melbourne sebagai pasar perumahan bernilai lebih baik dengan masih membeli rumah dengan halaman belakang yang relatif dekat dengan jalur air dan kereta api senilai $600.000.
Kepala ekonom My Housing Market, Dr Andrew Wilson, memperkirakan Melbourne kemungkinan akan menerima lebih banyak migran dari luar negeri dibandingkan Sydney tahun depan, sehingga akan meningkatkan pasar perumahan di sana.
“Saya memperkirakan hal ini akan terjadi dalam waktu dekat di New South Wales,” katanya kepada pendiri Metropole Property Strategists, Michael Yardney, dalam podcast.
‘Victoria biasanya merupakan negara bagian yang paling banyak melakukan migrasi ke luar negeri, namun saat ini negara bagian tersebut tertinggal dari New South Wales.’
Selama tahun keuangan terakhir, 132,859 migran luar negeri secara bersih pindah ke Victoria dibandingkan dengan 142,473 yang pergi ke NSW, menurut data populasi Biro Statistik Australia.
Pasar perumahan di kota besar yang sedang mengalami kesulitan diperkirakan akan melonjak tahun depan karena tingginya imigrasi ke luar negeri (gambar adalah inspeksi rumah di Melbourne)
Dua negara bagian terpadat di Australia menampung 61,8 persen kedatangan wisatawan asing, seiring dengan banyaknya migran terampil dan pelajar internasional yang membanjiri Sydney dan Melbourne.
Sydney menjadi semakin tidak terjangkau dan hingga bulan Juni, 30.865 penduduk NSW secara bersih pindah antar negara bagian, sementara Queensland menerima 29.910 orang baru dari wilayah lain di Australia.
Namun populasi migrasi antar negara bagian di Victoria meningkat sebanyak 664 orang, sehingga menambah populasi bersih sebanyak 133.523 orang dengan memperhitungkan migrasi ke luar negeri.
Sebaliknya, NSW mengalami peningkatan populasi yang lebih kecil yaitu 111.608 jiwa dan negara bagian ini memiliki eksodus antarnegara bagian terbesar namun juga penerimaan migrasi luar negeri tertinggi.
“Victoria, secara keseluruhan, masih menjadi penerima manfaat utama dari migrasi bersih,” kata Dr Wilson.
“Hal ini merupakan hal yang positif dalam membalikkan pasar perumahan di Victoria atau Melbourne yang selama ini lesu.”
Yardney memperkirakan harga-harga di Melbourne akan naik pada tahun 2025 dan 2026 untuk menutupi tahun 2024 yang buruk.
“Performa pasar perumahan di Melbourne tidak sekuat ibu kota lainnya selama beberapa tahun terakhir, namun nilai properti di Melbourne diperkirakan akan mengejar ketinggalan dalam satu atau dua tahun ke depan,” katanya.
Melbourne masih memiliki daerah pinggiran kota yang terjangkau dengan data CoreLogic yang menunjukkan harga titik tengah di bawah $600,000 termasuk Frankston North pada $591,214
Laju pertumbuhan penduduk di Victoria sebesar 2,4 persen juga jauh lebih tinggi dibandingkan tingkat pertumbuhan penduduk di NSW yang sebesar 1,7 persen dan bahkan lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan penduduk di Queensland sebesar 2,3 persen.
Hanya Australia Barat yang memiliki tingkat pertumbuhan lebih tinggi yaitu 2,8 persen.
Harga rata-rata rumah di Melbourne sebesar $923,422 masih di luar jangkauan pendapatan rata-rata yang hanya membeli $100,017 saja.
Namun kawasan pinggiran kota masih terjangkau dengan data CoreLogic yang menunjukkan harga rata-rata di bawah $600.000 termasuk Frankston North seharga $591.214, dengan harga yang datar sepanjang tahun karena nilainya turun di sebagian besar wilayah Melbourne.
Kawasan pinggiran kota yang berjarak 54 km dari pusat kota Melbourne jauh lebih murah dibandingkan kawasan pinggiran kota lainnya di Brisbane termasuk Caboolture dengan $738,458 yang kini menjadi titik tengahnya.
Di Sydney, rumah-rumah di bagian luar barat daya kota berharga sekitar $1 juta, dengan $600,000 hanya untuk membeli unit dengan satu atau dua kamar tidur di pinggiran luar kota.
Central Coast, satu jam perjalanan ke utara Sydney, juga mahal dengan North Gosford yang memiliki harga rumah rata-rata $901,661.
Grup properti Domain memperkirakan pertumbuhan harga sebesar 3 hingga 5 persen di Melbourne tahun depan, yang masih lebih lemah dibandingkan kenaikan 3,5 persen di Sydney tahun ini.
Angka tersebut masih jauh di bawah kenaikan yang terjadi di Brisbane sebesar 12,1 persen, kenaikan di Adelaide sebesar 14 persen, dan lonjakan fenomenal di Perth sebesar 21 persen.
Yardney mengatakan Suburban Rail Loop di Melbourne dan pertumbuhan populasi yang kuat menjadikannya investasi yang bagus, meskipun Victoria membenci pajak investor sebesar $975.
‘Melbourne telah dibatasi oleh beberapa faktor yang bersifat sementara, namun fundamental jangka panjang Melbourne tetap kuat, dengan ekonomi yang kuat, pertumbuhan populasi yang kuat diperkirakan akan melampaui Sydney dan infrastruktur baru yang signifikan sedang dalam proses pembangunan, menjadikannya salah satu kota yang paling maju di dunia. salah satu kota paling layak huni di dunia,’ katanya.
“Meskipun ada kesulitan saat ini, terdapat peluang besar di pasar properti Melbourne.”
