Beberapa tahun terakhir ini merupakan tahun yang sulit bagi warga Kanada yang ingin mendapatkan kepemilikan rumah karena masalah keterjangkauan masih terjadi di seluruh negeri.
Namun ketika kalender beralih ke tahun 2025, beberapa calon pembeli mungkin akan menemukan peluang melalui perubahan peraturan hipotek dan biaya pinjaman yang lebih rendah, sementara beberapa pasar perumahan Kanada melihat persaingan – dan harga – memanas.
“Saya pikir, pembeli rumah pertama kali akan kembali ke pasar dalam skala besar,” kata presiden Re/Max Kanada Christopher Alexander kepada Global News.
“Dan kita juga akan melihat tahun penjualan yang jauh lebih kuat.”
Perubahan hipotek seharusnya membuat pembelian lebih mudah
Salah satu perubahan besar yang dapat meningkatkan pembelian rumah di tahun baru mulai berlaku pada akhir tahun 2024: langkah Ottawa untuk memperluas ketersediaan hipotek berasuransi dan amortisasi 30 tahun.
Sekarang, pembeli rumah pertama kali atau mereka yang membeli rumah baru (dengan rencana untuk tinggal di sana) dapat mengambil hipotek untuk dibayar kembali selama 30 tahun, bukan 25 tahun pada umumnya. Pembeli kemungkinan besar akan membayar lebih banyak biaya bunga. selama masa pinjaman, tetapi memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek akan sedikit lebih mudah dan pembayaran bulanan akan lebih mudah dikelola.
Perubahan lainnya melihat batas harga untuk mengambil hipotek yang diasuransikan naik menjadi $1,5 juta, naik dari sebelumnya $1 juta. Hal ini penting karena hipotek yang diasuransikan memungkinkan calon pembeli rumah untuk membayar kurang dari 20 persen uang muka properti, sehingga mengurangi kebutuhan untuk menabung sebelum membeli rumah senilai hingga $1,5 juta.
Elliott Chun, seorang Realtor di Partners Real Estate di Vancouver, mengatakan kepada Global News bulan ini bahwa peraturan baru tersebut merupakan “pengubah permainan” bagi pembeli di pasar lokalnya, di mana banyak rumah berada dalam batas harga baru untuk hipotek yang diasuransikan.
Daripada harus mengeluarkan uang muka sebesar $300,000 untuk mendapatkan hipotek atas rumah senilai $1,5 juta, misalnya, peraturan baru ini dapat membuat pembeli mengeluarkan uang sedikitnya sebesar $125,000 — sehingga menghemat waktu berbulan-bulan untuk menabung bagi calon pembeli.
Bagi pembeli muda yang berharap bisa masuk ke kota yang lebih mahal seperti Vancouver, Chun mengatakan bahwa peraturan hipotek baru memberikan mereka yang sebelumnya terbatas membeli kondominium kemampuan untuk membeli townhome dengan tempat tidur yang cukup untuk keluarga yang sedang berkembang.
“Ini benar-benar membuka kunci pintu itu,” kata Chun.
Beberapa ahli juga telah memperingatkan bahwa membuka tingkatan rumah baru bagi calon pembeli akan mendorong harga lebih tinggi, mengimbangi peningkatan keterjangkauan jangka pendek.
Ada perubahan hipotek lain yang dapat mempengaruhi formula kualifikasi bagi pemilik yang ada.
Kantor Pengawas Lembaga Keuangan (OSFI) mengumumkan pada akhir tahun 2024 bahwa warga Kanada yang memperbarui hipotek yang tidak diasuransikan tidak harus lulus tingkat kualifikasi minimum, atau uji tekanan, pada peralihan langsung pemberi pinjaman pada saat perpanjangan. Langkah ini bertujuan untuk meningkatkan persaingan dengan memudahkan warga Kanada untuk mengganti pemegang hipotek mereka dan mendorong pemberi pinjaman untuk bersaing dengan suku bunga yang lebih baik.
Prospek suku bunga Bank Sentral Kanada
Suku bunga acuan Bank of Canada telah menjadi salah satu kendala terbesar bagi calon pembeli rumah dalam beberapa tahun terakhir, namun tahun 2024 menandai titik balik dalam biaya pinjaman.
Bank sentral memangkas suku bunga kebijakannya sebanyak lima kali pada tahun lalu, dengan sebagian besar ekonom memperkirakan penurunan suku bunga lebih lanjut akan terjadi pada tahun 2025, meskipun dengan kecepatan yang lebih lambat.
Dapatkan berita uang mingguan
Dapatkan wawasan ahli, Tanya Jawab tentang pasar, perumahan, inflasi, dan informasi keuangan pribadi yang dikirimkan kepada Anda setiap hari Sabtu.
Namun John Pasalis, presiden Realosophy Realty di Toronto, mengatakan kepada Global News bahwa pembeli tidak boleh mengharapkan lebih banyak keringanan pada suku bunga hipotek tetap tahun ini.
Suku bunga hipotek tetap sebagian besar ditentukan oleh pasar obligasi, yang pada dasarnya bertaruh pada arah kebijakan suku bunga Bank Kanada dalam dua hingga lima tahun ke depan.
Kecuali jika bank sentral melakukan pemotongan lebih besar dibandingkan pemotongan seperempat poin yang sudah diperkirakan pasar, Pasalis memperingatkan bahwa hipotek tetap kemungkinan tidak akan turun jauh di bawah kisaran empat persen dari tingkat menengah ke bawah yang saat ini mereka bayarkan. .
Dia menambahkan bahwa suku bunga variabel, yang lebih terkait langsung dengan keputusan Bank Sentral Kanada, akan terus turun di tahun baru. Namun karena harga tersebut masih di atas harga tetap di pasar, opsi variabel juga tidak akan menawarkan banyak diskon pada tahun 2025.
“Jumlah yang sebenarnya Anda bayarkan untuk hipotek Anda tidak akan banyak berubah… Saya rasa kita tidak akan melihat perbedaan yang besar,” kata Pasalis.
Dia juga memperingatkan bahwa belum banyak penurunan harga rumah sejak tahun 2025, sehingga membatasi keterjangkauan pasar secara keseluruhan.
“Harga rumah masih tinggi, bahkan ketika Anda membayar empat persen hipotek Anda.”
Berapa harga rumah yang akan naik pada tahun 2025?
Alexander menambahkan bahwa mungkin ada dampak psikologis dari suku bunga Bank of Canada terhadap seberapa sibuknya pasar perumahan pada tahun 2025. Dia mengatakan bahwa masyarakat Kanada mengharapkan lebih banyak penurunan suku bunga dari bank sentral tahun ini, mereka mungkin akan menunggu lebih lama dengan harapan bisa menaikkan suku bunga hipotek serendah mungkin yang bisa mereka dapatkan sebelum menandatangani perjanjian.
“Ini adalah situasi yang sulit karena semakin banyak suku bunga diturunkan, semakin kompetitif pasarnya,” kata Alexander. “Dan akan tiba saatnya persaingan kembali terjadi. Persediaan yang tersedia akan mulai berkurang dan kita akan melihat tekanan kenaikan lagi pada harga.”
Prospek perumahan Re/Max Kanada tahun 2025 yang dirilis pada akhir November memproyeksikan kenaikan rata-rata harga rumah sebesar enam persen tahun ini.
Untuk pasar keluarga tunggal, harga diperkirakan akan naik 7,0 persen per tahun menjadi lebih dari $900,000. Sementara itu kondominium diperkirakan meningkat 3,5 persen dari tahun ke tahun menjadi $605,993.
Pasalis mengatakan mereka yang mencari kondominium pada tahun 2025 kemungkinan besar akan memiliki waktu yang lebih baik dibandingkan mereka yang mencari kondominium single. Hal ini karena sebagian besar penyelesaian perumahan yang masuk ke pasar dalam beberapa tahun ke depan adalah properti kondominium, sementara persediaan dan permintaan diperkirakan akan tetap terbatas untuk rumah terpisah.
“Pembeli pertama kali yang ingin membeli kondominium mungkin memiliki lebih banyak pilihan saat ini dibandingkan beberapa tahun lalu. Jadi ini mungkin bisa menjadi jalan ke depan,” katanya.
Rencana Ottawa untuk mengurangi tingkat imigrasi selama dua tahun ke depan juga diperkirakan akan memberikan tekanan lebih besar pada harga sewa di kota-kota terbesar di Kanada, namun Pasalis mencatat bahwa hal ini juga dapat berdampak pada pasar kondominium.
Ketika tuan tanah menyadari bahwa mereka tidak mampu meningkatkan arus kas mereka untuk mengimbangi biaya hipotek yang tinggi, mereka mungkin termotivasi untuk menjual unit kondominium mereka, sehingga memberikan lebih banyak pasokan ke pasar yang sudah lesu, ujarnya.
“Hal ini akan mengurangi kekurangan perumahan kita, yang secara teori akan memberikan sedikit tekanan pada harga sewa dan kemungkinan harga rumah selama sekitar satu tahun ke depan,” kata Pasalis.
Seberapa sibuknya pasar perumahan pada tahun 2025?
Seberapa kompetitif pasar perumahan Kanada menjelang musim semi yang biasanya sibuk mungkin bergantung pada seberapa baik rumah tangga Kanada bertahan secara finansial.
Perekonomian Kanada sedang lesu menjelang tahun 2025, dan ketidakpastian seputar ancaman perselisihan dagang dengan Amerika Serikat merupakan salah satu risiko utama yang dapat menyebabkan prospek perekonomian negara tersebut – dan lapangan kerja Kanada – akan terpukul pada tahun baru ini.
Jika PHK meningkat dan tingkat pengangguran Kanada terus meningkat, hal ini akan membatasi potensi peningkatan aktivitas perumahan, kata Alexander.
Meskipun ia memperkirakan laju aktivitas akan lebih tinggi dibandingkan tahun 2024, ia memperingatkan agar tidak mengharapkan lonjakan seperti yang terlihat pada masa-masa awal pandemi COVID-19 karena masyarakat Kanada terus menghadapi tantangan keterjangkauan.
Bahkan dengan penurunan suku bunga yang dilakukan Bank of Canada baru-baru ini, sebagian besar suku bunga hipotek Kanada diperkirakan akan kembali ke tingkat yang lebih tinggi pada tahun 2025. Pasalis mengatakan bahwa meskipun ia memperkirakan tidak akan terjadi “penjualan api” rumah secara luas karena sebagian besar rumah tangga menyesuaikan diri dengan kebijakan tersebut. ketidaknyamanan akibat biaya yang lebih tinggi, semakin banyak masyarakat Kanada membayar hipotek mereka, semakin sedikit mereka harus mengeluarkan uang untuk hal lain, yang pada gilirannya dapat menurunkan pertumbuhan ekonomi.
“Warga Kanada sudah terbiasa dengan pasar yang sedang booming atau pasar yang sedang mati dan/atau melemah,” kata Pasalis. “Dan saya juga tidak tahu apakah itu akan terjadi. Kita mungkin akan menjadi pasar yang sangat membosankan dan datar untuk sementara waktu ke depan.”
Kembali ke Vancouver, Chun memperkirakan peraturan hipotek baru dan sedikit perbaikan dalam kondisi keterjangkauan akan menghasilkan musim semi yang sibuk. Menjelang akhir tahun 2024, dia melihat semakin banyak panggilan dari klien yang ingin memanfaatkan hipotek yang lebih mudah diakses karena perhitungannya terlihat sedikit lebih cerah dibandingkan beberapa tahun terakhir.
“Ada perasaan optimisme menyambut tahun baru,” ujarnya.
