Tahun baru, pasar perumahan baru? Tidak tepat.
Pada awal tahun 2025, keterjangkauan masih menjadi tantangan besar bagi calon pembeli rumah, dengan tarif dan harga listing yang terbukti sulit, kata Joel Bernerekonom senior di Realtor.com.
Tingkat rata-rata untuk hipotek tetap 30 tahun dimulai pada tahun 2025 mendekati 7%, tepat di atas tingkat pada bulan Januari lalu.
“Beberapa faktor utama dapat menyebabkan suku bunga KPR naik atau turun,” katanya Valerie Saunderskepala strategi eksekutif di National Association of Mortgage Brokers. Pasar hipotek sangat dipengaruhi oleh inflasi, kebijakan Federal Reserve, harga obligasi, pertumbuhan PDB dan angka lapangan kerja, dan masih banyak lagi.
Berdasarkan kondisi ekonomi saat ini, penurunan signifikan dalam suku bunga hipotek sebelum musim pembelian rumah di musim semi kemungkinan besar tidak terjadi, menurut Saunders.
Selain itu, mengingat data ekonomi yang kuat baru-baru ini dan spekulasi bahwa proposal pajak, imigrasi, dan tarif yang diajukan oleh Presiden terpilih Donald Trump akan menghidupkan kembali inflasi, The Fed memproyeksikan laju penurunan suku bunga yang jauh lebih lambat oleh lembaga tersebut pada tahun 2025.
Dengan banyaknya ketidakpastian, satu-satunya hal yang pasti adalah perkiraan tingkat suku bunga hipotek selalu berubah. “Pembeli tidak perlu khawatir mengenai penentuan waktu pasar suku bunga hipotek, dan sebaliknya harus fokus menemukan rumah yang sesuai dengan anggaran mereka dan membayar uang muka sebesar mungkin,” kata Berner.
Baca selengkapnya: Prakiraan Suku Bunga Hipotek 2025
Kemana arah suku bunga hipotek pada tahun 2025?
Selain fluktuasi sehari-hari, suku bunga KPR diperkirakan akan tetap di atas 6,5% selama beberapa bulan ke depan. Jika inflasi terus mereda dan The Fed mampu melaksanakan dua kali pemotongan sebesar 0,25% yang diproyeksikan, suku bunga hipotek bisa turun mendekati 6,25% pada akhir tahun ini.
Angka saat ini tampaknya tinggi jika dibandingkan dengan angka 2% pada era pandemi saat ini. Namun para ahli mengatakan bahwa mendapatkan suku bunga di bawah 3% pada hipotek tetap dengan jangka waktu 30 tahun tidak mungkin terjadi tanpa adanya kemerosotan ekonomi yang parah. Sejak tahun 1970-an, tingkat rata-rata hipotek tetap selama 30 tahun adalah sekitar 7%.
Hanya guncangan ekonomi yang terjadi secara tiba-tiba, seperti terjadinya resesi atau lonjakan harga minyak, yang dapat menyebabkan turunnya suku bunga hipotek, kata Keith Gumbingerwakil presiden situs hipotek HSH.com. “Perubahan arah yang drastis biasanya merupakan hasil dari beberapa peristiwa penting yang muncul di suatu tempat yang menjungkirbalikkan pasar keuangan.”
Apa yang akan mempengaruhi tingkat hipotek dalam waktu dekat?
Kartu liar terbesar untuk suku bunga hipotek adalah kebijakan ekonomi pemerintahan baru. Usulan Trump mengenai pemotongan pajak dan tarif dapat menstimulasi permintaan, meningkatkan defisit, dan menyebabkan inflasi kembali melonjak. Suku bunga hipotek sangat sensitif terhadap inflasi.
“Pemotongan pajak, tarif dan deportasi massal merupakan langkah-langkah inflasi yang secara tidak langsung akan menaikkan suku bunga hipotek sekaligus secara langsung menaikkan biaya pembangunan dan pembelian rumah,” kata Berner. Jika kebijakan ini diterapkan lebih cepat dari perkiraan pasar, hal ini dapat mengakibatkan lonjakan suku bunga hipotek yang sama cepatnya, kata Berner.
Inflasi yang lebih tinggi juga akan mendorong The Fed untuk menunda penurunan suku bunga di masa depan. Meskipun The Fed mempengaruhi arah suku bunga pinjaman secara keseluruhan, namun tidak secara langsung mengendalikan pasar hipotek.
Namun, investor tetap peduli dengan prospek penyesuaian suku bunga The Fed di masa depan karena hal ini menentukan strategi perdagangan dan penilaian risiko mereka. Itu sebabnya kekuatan pasar seringkali bergerak untuk mengantisipasi langkah kebijakan The Fed.
Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun sangat mirip dengan imbal hasil obligasi, khususnya imbal hasil Treasury 10 tahun. Jika ekspektasi pengangguran meningkat, imbal hasil obligasi dan suku bunga hipotek akan turun. Namun jika hasilnya tidak sesuai ekspektasi pasar, imbal hasil dapat dengan cepat naik atau turun.
Tingkat hipotek juga dipengaruhi oleh peristiwa geopolitik, termasuk konflik militer dan pemilu. Ketidakstabilan politik dapat menyebabkan ketidakpastian ekonomi, yang dapat mengakibatkan lebih banyak volatilitas pada imbal hasil obligasi dan suku bunga hipotek.
Investor pasar obligasi harus yakin bahwa perekonomian sedang mendingin agar suku bunga hipotek berbalik arah. Itu sebabnya, jika tidak ada penurunan baru dalam tren inflasi atau melemahnya kondisi tenaga kerja secara tiba-tiba, suku bunga hipotek akan tetap mendekati 7% untuk sementara waktu, kata Gumbinger.
Apa yang berdampak pada pasar perumahan pada tahun 2025?
Pasar perumahan yang tidak terjangkau saat ini disebabkan oleh tingginya suku bunga hipotek, kekurangan perumahan yang sudah berlangsung lama, harga rumah yang mahal, dan hilangnya daya beli akibat inflasi.
🏠 Persediaan perumahan rendah: Pasar perumahan yang seimbang biasanya memiliki pasokan lima hingga enam bulan. Kebanyakan pasar saat ini memiliki rata-rata sekitar setengah dari jumlah tersebut. Menurut Freddie Mackita masih kekurangan sekitar 3,7 juta rumah.
🏠 Hipotek yang ditinggikan tarif: Pada awal tahun 2022, suku bunga hipotek mencapai titik terendah dalam sejarah sekitar 3%. Ketika inflasi melonjak dan The Fed menaikkan suku bunga untuk mengendalikannya, tingkat hipotek meningkat lebih dari dua kali lipat. Pada tahun 2025, suku bunga hipotek masih tinggi, membuat jutaan calon pembeli keluar dari pasar perumahan.
🏠 Efek penguncian laju: Karena sebagian besar pemilik rumah terjebak dalam suku bunga hipotek di bawah 5%, mereka enggan melepaskan suku bunga hipotek mereka yang rendah dan memiliki sedikit insentif untuk mendaftarkan rumah mereka untuk dijual, sehingga menyebabkan kelangkaan inventaris untuk dijual kembali.
🏠 Harga rumah yang tinggi: Meskipun permintaan pembelian rumah terbatas dalam beberapa tahun terakhir, harga rumah tetap tinggi karena kurangnya persediaan. Harga median rumah di AS adalah $429.963 pada bulan November, naik 5,4% secara tahunan, menurut Redfin.
🏠 Inflasi yang curam: Inflasi berarti kenaikan harga barang dan jasa pokok, sehingga menurunkan daya beli. Hal ini juga berdampak pada tingkat hipotek: Ketika inflasi tinggi, pemberi pinjaman biasanya menaikkan suku bunga pinjaman konsumen untuk memastikan keuntungan.
Lebih baik menunggu atau membeli?
Tidak ada gunanya terburu-buru membeli rumah tanpa mengetahui kemampuan Anda, jadi tetapkan anggaran pembelian rumah yang jelas. Inilah yang direkomendasikan para ahli sebelum membeli rumah:
💰 Bangun skor kredit Anda. Skor kredit Anda akan membantu menentukan apakah Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek dan berapa tingkat bunganya. Skor kredit 740 atau lebih tinggi akan membantu Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan tarif yang lebih rendah.
💰 Hemat untuk uang muka yang lebih besar. Uang muka yang lebih besar memungkinkan Anda mengambil hipotek yang lebih kecil dan mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah dari pemberi pinjaman Anda. Jika Anda mampu membelinya, uang muka minimal 20% juga akan menghilangkan asuransi hipotek swasta.
💰 Berbelanja untuk pemberi pinjaman hipotek. Membandingkan penawaran pinjaman dari beberapa pemberi pinjaman hipotek dapat membantu Anda menegosiasikan tingkat bunga yang lebih baik. Para ahli merekomendasikan untuk mendapatkan setidaknya dua hingga tiga perkiraan pinjaman dari pemberi pinjaman yang berbeda.
💰 Pertimbangkan untuk menyewa. Memilih untuk menyewa atau membeli rumah bukan hanya membandingkan sewa bulanan dengan pembayaran hipotek. Menyewa menawarkan fleksibilitas dan biaya awal yang lebih rendah, namun membeli memungkinkan Anda membangun kekayaan dan memiliki kendali lebih besar atas biaya perumahan Anda.
💰 Pertimbangkan poin hipotek. Anda bisa mendapatkan tingkat hipotek yang lebih rendah dengan membeli poin hipotek, dengan setiap poin berharga 1% dari total jumlah pinjaman. Satu poin hipotek sama dengan penurunan 0,25% pada tingkat hipotek Anda.
