Peringatan yang mengerikan bahwa rencana radikal Albo untuk menyelesaikan krisis sewa bisa menjadi bumerang – dan membuat penyewa semakin terpuruk

Seorang pengembang properti yang berspesialisasi dalam perumahan terjangkau mengecam rencana Perdana Menteri Anthony Albanese yang memberikan pemanis kepada perusahaan konstruksi yang membangun rumah hanya untuk disewa.

Penyewa di kota-kota besar Australia kini membayar hampir $1.600 per tahun lebih banyak dibandingkan 12 bulan lalu.

Bendahara Jim Chalmers dan Menteri Perumahan Clare O’Neil pada hari Senin mengumumkan standar keterjangkauan baru untuk program build-to-rent, yang mengharuskan harga sewa 25 persen di bawah harga pasar.

Ini akan berlaku untuk orang dewasa yang tinggal sendiri dengan penghasilan hingga $92,408 per tahun, pasangan dengan penghasilan hingga $100,109, dan orang tua dengan penghasilan $107,810.

“Standar-standar ini akan membuka pintu terhadap perumahan sewa yang lebih terjangkau bagi lebih banyak warga Australia,” kata pasangan tersebut.

‘Standar keterjangkauan ini akan mendukung pekerja garis depan dengan pendapatan sedang dan pekerja keras Australia lainnya untuk mendapatkan akomodasi sewa yang aman dan berjangka panjang di pembangunan yang memenuhi syarat untuk disewakan.’

Namun kepala eksekutif Hudson Homes Danny Assabgy mengatakan rendahnya hasil sewa di Australia membuat ide tersebut tidak menguntungkan bagi pengembang, berdasarkan pendapatan sewa tahunan dikurangi biaya operasional dibandingkan dengan harga suatu aset.

“Saya benar-benar kesulitan melihat bagaimana model tersebut bisa berhasil untuk pengembang di Australia,” katanya kepada Daily Mail Australia.

‘Biaya semuanya terlalu tinggi sehingga membuat hasil sewanya jauh lebih rendah.’

Satu dekade yang lalu, Assabgy menyiapkan dana build-to-rent Australia untuk pasar AS, di mana hasil sewa pada proyek-proyek ‘multi-keluarga’ jauh lebih tinggi yaitu 16 persen karena harga real estat jauh lebih murah.

Sebagai perbandingan, imbal hasil pendapatan sewa di Australia berada pada angka 4,5 persen, atau pada tingkat yang jauh di bawah 6 persen variabel suku bunga hipotek yang akan digunakan oleh pengembang untuk meminjam uang.

“Anda sudah ketinggalan – ini tidak menghasilkan arus kas positif dan itu sebelum Anda memperhitungkan semua biaya lainnya,” kata Assabgy.

Selain biaya dewan dan biaya kontribusi pembangunan, Assabgy mengatakan pengembang kemungkinan akan mengalami kerugian pada proyek build-to-rent tanpa memiliki arus kas yang memadai – yang berarti kebijakan tersebut tidak akan meningkatkan pasokan perumahan secara berarti.

“Saya menyukai ide membeli suatu aset dan menyewakannya, namun menurut saya model tersebut tidak akan berhasil di Australia,” katanya.

‘Bagi pengembang yang ingin melakukan hal ini di Australia, mereka hanya mengandalkan pertumbuhan modal karena mereka tidak bisa mengandalkan arus kas.’

Kitty Parker, direktur agen pembeli Kitty & Miles, mengatakan kebijakan membangun untuk disewa akan menyebabkan semakin banyak apartemen jelek di Sydney.

Penyewa sekarang membayar hampir $1.600 per tahun lebih banyak dibandingkan pada tahun 2023 (gambar adalah antrean sewa Bondi di Sydney)

“Dengan pembangunan baru di Sydney yang kualitasnya sangat buruk, program ini akan memungkinkan para pengembang yang rakus untuk merogoh kocek lebih dalam,” katanya kepada Daily Mail Australia.

‘Hal ini akan dilakukan dengan kedok “membantu menyelesaikan krisis perumahan”.’

Parlemen bulan lalu mengeluarkan undang-undang yang memberikan keringanan pajak kepada perusahaan konstruksi untuk membangun 80.000 hunian baru yang dapat disewa selama dekade mendatang di kompleks yang memiliki setidaknya 50 apartemen.

Penyedia perumahan yang dibangun untuk disewa akan diminta untuk menawarkan sewa lima tahun.

Ini adalah bagian dari rencana Homes for Australia senilai $32 miliar untuk membangun lebih banyak perumahan sosial dan terjangkau karena Partai Buruh bertujuan untuk membangun 1,2 juta rumah selama lima tahun.

Partai Buruh memenangkan pemilu tahun 2022 setelah membatalkan rencana sebelumnya untuk menghapus keringanan pajak investor yang bersifat negative gearing untuk rumah yang ada dan mengurangi separuh diskon pajak capital gain sebesar 50 persen menjadi 25 persen.

Kelompok advokasi perumahan, Everyone’s Home, menghitung harga sewa rumah telah melonjak sebesar $1.593,28 pada tahun 2024 karena biaya sewa rumah mingguan naik sebesar $30,64.

Namun di Perth, pasar sewa paling ketat di Australia, biaya tahunan meningkat sebesar $2,985.84 atau $57.42 per minggu, dengan data SQM Research menunjukkan tingkat kekosongan hanya 0,6 persen.

Kepala eksekutif Hudson Homes Danny Assabgy (foto) mengatakan rendahnya hasil sewa di Australia membuat build-to-rent tidak menguntungkan bagi pengembang

Juru bicara Maiy Azize, yang juga merupakan wakil direktur di Anglicare Australia, menyalahkan kurangnya perumahan sosial yang terjangkau sebagai penyebab krisis ini.

“Natal kali ini, terlalu banyak keluarga yang terpaksa memilih antara membayar sewa atau menyajikan makanan di atas meja atau hadiah di bawah pohon,” katanya.

‘Semakin banyak orang yang terjerumus ke dalam tekanan perumahan yang parah dan tunawisma, dan mengorbankan hal-hal mendasar seperti pendinginan di hari-hari musim panas hanya untuk membayar sewa.’

Assabgy berpendapat bahwa pengurangan biaya pengembang akan meningkatkan pasokan perumahan yang terjangkau.

“Margin tersebut harus diteruskan ke pelanggan – jika mereka ingin merilis perumahan yang lebih terjangkau, mereka memerlukan persetujuan perencanaan yang lebih efisien dengan birokrasi yang lebih sedikit dan mereka perlu mengurangi pajak yang dibayar pengembang,” katanya.