Jika Anda sedang berbelanja untuk pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit ekuitas rumah (HELOC), inilah kabar baik: Sekarang Federal Reserve mulai menurunkan suku bunga, pinjaman ekuitas rumah dan suku bunga HELOC diperkirakan akan menurun.
Karena lonjakan suku bunga hipotek yang dramatis selama beberapa tahun terakhir, pinjaman ekuitas rumah telah menjadi alternatif yang menarik dibandingkan pembiayaan kembali tunai.
“Pinjaman ekuitas rumah memungkinkan pemilik rumah untuk memanfaatkan ekuitas mereka tanpa mempengaruhi tingkat suku bunga hipotek utama mereka, yang bagi sebagian besar orang, jauh di bawah suku bunga hipotek saat ini,” kata Rob MasakCMO di Temukan Pinjaman Rumah.
Baik Anda memanfaatkan ekuitas rumah untuk mengkonsolidasi utang atau membiayai proyek besar, Anda harus mencari persyaratan pinjaman terbaik. Namun, hal itu tidak sepenuhnya berada dalam kendali Anda. Suku bunga dipengaruhi oleh beberapa faktor. Beberapa bersifat pribadi, seperti skor kredit Anda, namun ada pula yang tidak bersifat pribadi, termasuk keputusan bank sentral mengenai kebijakan moneter.
Anda tidak perlu menjadi ahli, namun beberapa pengetahuan dasar dapat membantu Anda mendapatkan hasil maksimal dari ekuitas rumah Anda.
Pinjaman ekuitas rumah vs. HELOC
Pinjaman ekuitas rumah memungkinkan Anda meminjam uang di rumah Anda untuk menerima sejumlah uang tunai.
Jalur kredit ekuitas rumah bertindak lebih seperti kartu kredit: Anda dapat menaikkan atau menurunkan saldo hingga batas tertentu daripada mendapatkan semua uang tunai sekaligus.
Dalam kedua kasus tersebut, Anda memerlukan ekuitas yang cukup, yang diukur sebagai selisih antara utang hipotek Anda dan nilai pasar rumah Anda saat ini. Kedua produk tersebut bertindak sebagai hipotek kedua, menggunakan rumah Anda sebagai jaminan atas pinjaman.
Peran The Fed dan suku bunga
Sebagai bank sentral AS, Federal Reserve “dirancang untuk membantu menjaga stabilitas ekonomi,” katanya Jacob Channel, ekonom senior di LendingTree.
The Fed menetapkan suku bunga acuan, yaitu suku bunga dana federal, yang memengaruhi suku bunga yang dikenakan bank untuk semua jenis produk pinjaman, termasuk pinjaman ekuitas rumah dan HELOC.
The Fed tidak menetapkan suku bunga pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit secara langsung. Suku bunga yang Anda lihat untuk produk ekuitas rumah biasanya akan berubah seiring dengan suku bunga acuan, itulah sebabnya suku bunga tersebut sangat tinggi pada periode terakhir.
Setelah menaikkan suku bunga dana federal beberapa kali sejak tahun 2022, bank sentral kini berbalik arah untuk melakukan penurunan suku bunga. Sejauh ini, The Fed telah menurunkan suku bunga sebanyak tiga kali. terbaru sebesar 0,25% pada 18 Desember.
Idenya adalah: Suku bunga yang tinggi membuat orang enggan berbelanja dan meminjam uang, sedangkan suku bunga rendah mendorongnya. Dalam perekonomian yang lemah, The Fed akan menurunkan suku bunga untuk meningkatkan aktivitas perekonomian. Dalam perekonomian yang sedang berkembang, The Fed akan menaikkan suku bunga untuk menjaga terhadap inflasi.
Pemotongan suku bunga The Fed membuat pinjaman menjadi lebih murah
Jika The Fed menurunkan suku bunga acuannya, bank-bank pada akhirnya akan menurunkan suku bunga mereka untuk produk ekuitas rumah baru, dan sebaliknya, namun “hubungannya tidak selalu satu lawan satu,” kata Channel. Faktor ekonomi lainnya, seperti pasar kerja, juga dapat mempengaruhi tingkat suku bunga yang ditetapkan oleh bank.
Ada juga perbedaan dalam dampak perubahan kebijakan The Fed terhadap HELOC versus pinjaman ekuitas rumah.
HELOC: Ketika The Fed memangkas suku bunga, pemilik rumah yang sudah memiliki HELOC dan mereka yang ingin mengambil jalur kredit baru akan mendapatkan keuntungan. Jalur kredit ekuitas rumah biasanya memiliki suku bunga variabel yang terkait dengan suku bunga utama, yang naik dan turun seiring dengan suku bunga dana federal. Ketika The Fed melakukan penurunan suku bunga, pada akhirnya mereka akan menurunkan suku bunga HELOC yang ada dan yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman.
Pinjaman ekuitas rumah: Jika saat ini Anda memiliki pinjaman ekuitas rumah, tingkat suku bunga Anda tidak akan berubah seiring dengan pemotongan terbaru The Fed. Dengan pinjaman ekuitas rumah, suku bunga Anda akan ditetapkan pada saat Anda menutup pinjaman, terlepas dari bagaimana The Fed menyesuaikan suku bunga di kemudian hari. Namun, suku bunga pinjaman ekuitas rumah baru akan mencerminkan setiap perubahan kebijakan yang dilakukan oleh The Fed.
Channel memperkirakan bahwa seiring dengan semakin banyaknya penurunan suku bunga yang dilakukan The Fed, hal ini akan berdampak pada penurunan suku bunga secara bertahap di seluruh perekonomian, termasuk pinjaman ekuitas rumah dan HELOC, hipotek, dan pinjaman pembiayaan kembali tunai.
Mengapa The Fed menurunkan suku bunga?
Pada masa-masa awal pandemi, ketika perekonomian terhenti, The Fed menurunkan suku bunga sebanyak mungkin. Idenya adalah untuk mendorong masyarakat untuk terus membelanjakan uangnya selama perekonomian melemah, dan hal ini memotivasi bank dan pemberi pinjaman untuk menetapkan suku bunga hipotek yang rendah, yaitu 2% atau 3%.
Ketika perekonomian mulai pulih dan inflasi melonjak, The Fed mulai menaikkan suku bunga untuk memperlambat pertumbuhan harga. Suku bunga yang lebih tinggi juga menyebabkan kenaikan suku bunga pinjaman ekuitas rumah. Pada tahun 2021, tingkat ekuitas rumah berada pada level 4,4% dan pada akhir tahun 2022, mendekati 8%. Saat ini, rata-rata tingkat ekuitas rumah berada di kisaran pertengahan 8%.
Ketika inflasi mulai menurun secara konsisten, The Fed mulai memangkas suku bunga. Tujuannya adalah untuk menyesuaikan suku bunga secukupnya sehingga inflasi tidak memanas dan pengangguran tidak meroket.
Menyusul penurunan suku bunga terbaru, bank sentral kemungkinan akan mengambil langkah hati-hati, dengan menerapkan penurunan suku bunga sesekali sebesar 0,25% pada tahun mendatang, tergantung pada bagaimana perekonomian berjalan pada pemerintahan berikutnya.
Faktor-faktor lain mempengaruhi tingkat ekuitas rumah
Suku bunga acuan The Fed bukanlah satu-satunya hal yang mempengaruhi suku bunga yang bisa Anda peroleh untuk pinjaman ekuitas rumah atau HELOC. Berikut beberapa faktor lain yang dapat mengubah tarif yang memenuhi syarat Anda:
Profil keuangan pribadi Anda: Bank memberikan tarif terbaik kepada klien dengan nilai kredit tinggi karena ini menunjukkan bahwa mereka memiliki sejarah yang kuat dalam membayar kembali utangnya tepat waktu. Semakin rendah nilai kredit Anda, kemungkinan besar tingkat suku bunga Anda akan semakin tinggi. Penting juga utang lain apa yang Anda miliki. Jika hipotek Anda adalah satu-satunya utang Anda, Anda mungkin akan mendapatkan tingkat bunga yang lebih baik dibandingkan jika Anda memiliki banyak utang kartu kredit atau pinjaman mahasiswa, misalnya.
Berapa banyak ekuitas yang Anda miliki di rumah Anda: Pemberi pinjaman biasanya mengizinkan Anda meminjam hingga 80% atau 90% dari nilai rumah Anda. Sebagai contoh, jika hipotek utama Anda sudah berjumlah 75% dari nilai rumah Anda, bank mungkin akan membebankan tingkat bunga yang lebih tinggi kepada Anda dibandingkan jika hipotek Anda hanya berjumlah 40% dari nilai rumah Anda, sehingga menyisakan banyak ekuitas yang tersedia untuk dipinjam. Demikian pula, meminjam lebih sedikit dari ekuitas yang tersedia adalah salah satu cara untuk menurunkan potensi suku bunga pinjaman ekuitas rumah atau HELOC.
Bank atau pemberi pinjaman mana yang Anda gunakan: Pemberi pinjaman yang berbeda akan menawarkan tarif yang berbeda-beda, itulah sebabnya ada baiknya untuk berkeliling dan mendapatkan banyak penawaran sebelum Anda berkomitmen pada pinjaman.
Bagaimana memutuskan apakah Anda harus memanfaatkan ekuitas rumah Anda
Jika Anda ingin memanfaatkan ekuitas rumah Anda lebih cepat, mengambil HELOC baru bisa menguntungkan karena suku bunga yang dapat disesuaikan kemungkinan akan turun karena The Fed melakukan lebih banyak penurunan suku bunga. Ingatlah bahwa suku bunga juga bisa naik di masa depan berdasarkan prospek ekonomi, yang berarti pembayaran Anda kurang dapat diprediksi.
Bergantung pada tujuan dan kebutuhan pribadi Anda, Anda dapat mengambil pinjaman ekuitas rumah dengan suku bunga tetap beberapa bulan dari sekarang, ketika suku bunga cenderung lebih rendah. Suku bunga pinjaman ekuitas rumah ditetapkan pada awalnya, jadi Anda akan melewatkan penurunan suku bunga di kemudian hari, namun Anda akan terlindungi dari potensi kenaikan suku bunga di masa depan.
Jika Anda sudah meminjam terhadap ekuitas rumah Anda, prinsip yang sama berlaku: Anda bisa melihat suku bunga HELOC Anda yang dapat disesuaikan turun seiring dengan penurunan suku bunga Fed dalam beberapa bulan mendatang, namun suku bunga pinjaman ekuitas rumah tetap tidak akan berubah.
Pada dasarnya, cara Anda memanfaatkan ekuitas rumah untuk pembiayaan bergantung pada alasan Anda membutuhkan uang tersebut. Jika Anda menggunakan ekuitas rumah untuk melunasi utang berbunga tinggi, seperti kartu kredit, maka tingkat ekuitas rumah saat ini sudah membaik.
Bahkan dengan suku bunga yang bagus, pinjaman ekuitas rumah atau HELOC selalu mengandung risiko. Kedua produk tersebut merupakan hutang yang dijamin dengan rumah Anda, yang berarti jika Anda gagal membayar, bank dapat menyita properti Anda.
