Kedua kandidat presiden mengklaim mereka dapat memperbaiki masalah keterjangkauan perumahan yang membuat frustrasi jutaan warga Amerika. Sayangnya, usulan kedua kandidat tidak akan meningkatkan pasokan rumah terjangkau — dan rencana Wakil Presiden Kamala Harris akan memperburuk keadaan.
Harga penjualan rata-rata semua rumah yang dijual di Amerika Serikat lebih dari $412.000 pada akhir bulan Juli, menurutBank Sentral Federal St. Louis— peningkatan sebesar $90.000, atau sekitar 28 persen, dibandingkan waktu yang sama pada tahun 2019.
Sementara itu, hipotek suku bunga tetap 30 tahun, yangtetap tinggaldi bawah 5 persen selama dekade 2010-an, sekarang rata-rata 6,2 persen, setelah turun di bawah 3 persen selama pandemi. Kenaikan harga rumah, ditambah dengan suku bunga yang lebih tinggi, telah membuat jutaan calon pembeli rumah keluar dari pasar.
Lonjakan harga rumah secara nasional dan kenaikan suku bunga hipotek keduanya terkait dengan peningkatan inflasi yang disebabkan oleh lonjakan belanja federal baru-baru ini dan kebijakan moneter ekspansif Federal Reserve (yaitu, meningkatkan jumlah uang beredar tanpa peningkatan yang sesuai dalam pertumbuhan ekonomi) untuk mengakomodasinya.
Namun, yang benar-benar menyebabkan krisis keterjangkauan perumahan adalah lusinan peraturan negara bagian dan lokal yang membuat pembangunan rumah baru menjadi lebih sulit dan mahal? Pembatasan kepadatan. Ukuran tanah minimum. Biaya dampak pembangunan. Kemunduran minimum. Kuota dan moratorium izin bangunan. Persyaratan parkir. Batasan pertumbuhan perkotaan. Pembatasan lingkungan. Gabungkan ini dengan berbagai pembatasan peraturan lainnya, dan Anda akan mendapatkan jawaban tentang apa yang mendorong kenaikan harga dan penurunan pasokan perumahan.
Negara bagian dan kota-kota di Pantai Timur dan Barat cenderung memiliki peraturan yang paling ketat dan, sebagai hasilnya, perumahan yang paling tidak terjangkau. Ekonom Joe Gyourko dan Jacob Kimmel dari Sekolah Ekonomi Wharton Universitas Pennsylvania telah diperkirakan seberapa besar “pajak zonasi” implisit menambah biaya tanah di kota-kota di seluruh negeri. Mereka menemukan bahwa pembatasan zonasi meningkatkan biaya perumahan di tanah rata-rata di San Francisco lebih dari $1,6 juta per hektar, hampir $600.000 di New York City, $700.000 di Seattle, dan $800.000 di Los Angeles.
Para kandidat presiden dapat membuat semua janji yang mereka inginkan, tetapi mereka tidak dapat mengubah kenyataan bahwa sebagian besar peraturan yang membatasi pasokan perumahan diberlakukan di tingkat negara bagian, kabupaten, dan lokal. Kecuali jika Mahkamah Agung membatalkan keputusannya tahun 1926 dalam Desa Euclid v. Ambler Realtydengan mengizinkan pengendalian zonasi lokal, hanya sedikit yang dapat dilakukan presiden untuk mengakhiri hal ini.
milik Harris rencana menyerukan pembangunan tiga juta “unit perumahan” baru, melawan “tuan tanah korporat,” dan menyediakan bantuan uang muka sebesar $25.000 untuk pembeli rumah generasi pertama.
Sayangnya, usulannya untuk mengatasi akar penyebab krisis keterjangkauan dengan meningkatkan pasokan — insentif pajak dan dana federal baru — tidak memiliki peluang untuk meningkatkan pasokan perumahan secara signifikan, karena presiden AS tidak memiliki kewenangan untuk mencabut peraturan negara bagian dan lokal yang mencegah pembangunan.
Dua usulan Harris lainnya justru akan memperburuk krisis keterjangkauan. Tindakan keras terhadap pemilik perusahaan akan mengurangi pasokan unit sewa dan meningkatkan sewa. Memberikan bantuan uang muka sebesar $25.000 kepada pembeli tertentu akan membuat perumahan lebih terjangkau bagi penerima yang beruntung, tetapi akan menaikkan harga perumahan bagi semua orang lainnya. Mensubsidi permintaan perumahan sementara pasokan tetap terbatas sebagian besar akan menghasilkan harga yang lebih tinggi — bukan lebih banyak perumahan.
Mantan Presiden Donald Trump telahberjanjiuntuk mengurangi regulasi yang membatasi pasokan perumahan dan untuk “membuka sebagian lahan federal untuk pembangunan perumahan skala besar” yang akan memiliki “regulasi yang sangat rendah.”
Namun, seperti Harris, ia tidak dapat membatalkan peraturan negara bagian dan lokal yang membatasi pasokan. Membuka lahan federal mungkin merupakan langkah ke arah yang benar, tetapi sebagian besar lahan federal tidak berada di daerah yang pasokan perumahannya terbatas dan paling tidak terjangkau, sehingga dampak kebijakan ini akan minimal.
Pemerintah federal dapat meningkatkan keterjangkauan perumahan dengan membantu menjaga suku bunga hipotek tetap rendah dengan menahan inflasi dan menunjukkan disiplin fiskal. Defisit federal yang besar dalam beberapa tahun terakhir, yang dibiayai oleh peningkatan pinjaman, memiliki efek sebaliknya.
Sayangnya, tidak ada satu pun kampanye yang menunjukkan minat pada pendekatan semacam itu.
Benjamin Powell, seorang peneliti senior di Independent Institute di Oakland, California, adalah direktur Free Market Institute dan seorang profesor ekonomi di Rawls College of Business di Texas Tech University. Ia adalah salah satu editor “Perumahan Amerika: Membangun Keluar dari Krisis“.”
